Основные риски альтернативной сделки

13 Ноя 2018 0

В процессе поиска и выбора недвижимости Покупатели часто сталкиваются с ситуациями, когда заинтересовавший их объект продаётся с одновременной покупкой другой альтернативной недвижимости. В обиходе это называется «альтернативная продажа», по которой в дальнейшем предстоит «альтернативная сделка». То есть собственники продают по причине необходимости переехать жить в другой район или город, в большую или наоборот меньшую площадь, или при необходимости разъехаться на несколько площадей. Бывают ситуации, когда у продавцов есть возможность «разбить» сделку – продать Покупателю без одновременной покупки для себя, а свою покупку осуществить следующим этапом, такое обычно возможно, когда у Продавца есть ещё какая-то недвижимость в собственности. Такой вариант покупки называется «свободной продажей» и он является самым надежным для Покупателя. Однако, чаще всего «альтернативной сделки» не избежать, так как Продавцы заинтересованы не в денежных средствах в чистом виде за продажу, а в иной недвижимости, в которую необходимо сразу переехать. Такой вариант сделки несёт для Покупателя повышенные риски, степень которых зависит от сложности «альтернативы». Покупателю важно знать основные риски таких сделок, и понимать какие есть возможности на начальном этапе оценить уровень рисков, и, конечно же, способы их минимизировать.
Первым и основным риском «альтернативной продажи» является, на наш взгляд, не соответствующие реальным рыночным ценам требования Продавцов к планируемой к приобретению недвижимости в качестве альтернативы. Ситуация распространенная, часто бывает когда «желания с возможностями не совпадают». Для Покупателя, выбравшего вариант с «альтернативой», прежде чем подписывать Предварительный договор, даём совет – насколько возможно подробно выяснить у Продавцов, а затем детально проанализировать параметры того или тех объектов, которые они хотят приобрести. Если возникнут серьёзные сомнения в реальности желаний продавцов, а тем более если станет очевидным их нереальность, то мы рекомендуем отказаться от дальнейших действий по покупке такого объекта.
Следующие риски возникают уже в процессе продвижения к сделке, после того, как Покупатель и Продавец в итоге согласовали стоимость продажи и сроки выхода на сделку и заключили Предварительный договор или Соглашение об авансе или задатке.
Чаще всего, как показала практика, возникает ситуация, когда Продавец очень долго ищет и не может найти себе «альтернативу». При этом причины бывают очень разными, так как помимо объективных критериев поиска, у каждого человека есть свои субъективные взгляды на выбор, особенно при приобретении жилья. Неопределённость в видении того, что именно хочется, постоянное ожидание, что вот-вот появится что лучшее, или элементарное отсутствие возможности или желания уделить достаточное количество времени для поиска и просмотров – и в итоге в согласованный срок альтернатива не найдена. В лучшем раскладе Продавец просит Покупателя о пролонгации – продлении срока Предварительного соглашения и приходится ещё ждать, пока не найдется то, что нужно. А в худшем варианте, прождав месяц или два, Продавец извиняется и просто возвращает аванс, а Покупатель теряет в итоге большой период времени и возможности найти и купить другой подходящий объект. Поэтому главный совет Покупателю, помимо внимательной предварительной оценки параметров и желаний Продавца к его «альтернативе», если возможно настоять на внесении задатка, а не аванса. Задаток подразумевает возврат внесенной Продавцу в счёт стоимости недвижимости денежной суммы в двойном размере, в случае если сделка не состоялась по вине Продавца. Таким образом, задаток сильнее мотивирует и дисциплинирует Продавца исполнить свои обязательства, а на случай если в итоге Продавец так и не смог выйти на сделку, то Покупатель получает хоть какую-то компенсацию за потерянное время и понесённые расходы.
Следующим риском является продолжение «альтернативы» — когда Продавец нашел себе подходящий альтернативный объект, но у этого объекта тоже альтернатива, и уже у них могут возникнуть и/или возникают все выше описанные сложности. Основной совет Покупателю – постараться договориться и закрепить в Предварительном соглашении с Продавцом условие, о том, что Продавец обязуется выбрать себе «альтернативу» только из объектов в «свободной продаже».
Ещё один риск заключается вот в чем: Покупатель и Продавец с «альтернативной продажей» согласовали и закрепили в Соглашении между собой конкретную стоимость объекта, далее Продавец в процессе поиска своей «альтернативы» понимает, что «немного не рассчитал», денег на то, что нужно не хватает, и соответственно Покупателя ставят перед фактом – либо добавляй в цене, либо расторгаем Предварительное соглашение. Последствия аналогичные – потерянное время и возможности другого поиска Покупателем, либо приобретение по цене выше изначально оговоренной. Советы Покупателю те же – внимательное предварительное изучение потребностей Продавца и условие о задатке.
В случае, когда Продавец в согласованные сроки нашел и согласовал все условия по своей «альтернативе», предположим, также, что его «альтернатива» аналогично себе подобрала вариант и тоже всё согласовала (и возможно и так далее), могут возникнуть следующие риски как в период до сделки, так и на самой сделке:
— в каком-то из «звеньев цепи» в итоге выяснилось, что стороны не согласовали между собой какое-либо важное условие сделки, последствиями чего могут быть споры и попытки согласовать что-то накануне или в процессе самой сделки, что в лучшем случае заканчивается сильно затянувшейся по времени, но завершенной сделкой, а в худшем – сделка «разрушается» из-за одного «звена»;
— в каком-то из «звеньев цепи» кто-то из участников просто передумал продавать или покупать в последний момент (соответственно, чем больше количество «звеньев» и участников, тем выше вероятность этого) — сделка «разрушается» из-за одного «звена»;
— также, чем больше количество участников, тем естественно выше вероятность каких-либо форс-мажорных обстоятельств, чаще всего связанных со здоровьем или жизнью, и соответственно выпадает хоть одно «звено» — рушится вся сделка.
Подводя итог, рекомендуем Покупателям быть внимательными и постараться использовать наши советы при покупке недвижимости с «альтернативой», что как раз, надеемся, поможет нивелировать риски и приобрести в итоге именно тот вариант, который хотелось!