нотариальное оформление сделок с недвижимостью

Нотариальное оформление договора купли продажи недвижимости

2 Июн 2018 0

Приобретение недвижимости является долгожданным событием для многих людей. Поэтому нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости – очень важный этап для безопасности сделки.

Не все сделки с недвижимостью на территории Российской Федерации требуют нотариального удостоверения.

Письменная форма договора – это одно из обязательных условий сделки.

Нотариальное удостоверение не является обязательным требованием, но все больше граждан прибегают к такой возможности.

Нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости – это процесс проверки законности совершаемой сделки, а также прав сторон (продавца и покупателя, представителя) на ее совершение. Нотариус обязан четко разъяснить значение и смысл проекта сделки купли-продажи, ответить на интересующие вопросы по условиям договора, правовым последствиям сделки. Нотариус должен проверить текст договора на соответствие требованиям закона и намерениям сторон, а также проверить основания собственности на отчуждаемое имущество.

Нотариальное удостоверение предполагает проверку наличия обременений на объект недвижимости. Если в сделки участвует несовершеннолетние граждане, то нотариус проверяет факт дачи согласия законного представителя на продажу недвижимости или органов опеки и попечительства. В данных случаях продавец и покупатель предотвращают риск судебного оспаривания сделки.

К обязательным условиям договора купли-продажи относятся: стоимость недвижимого имущества и предмет. Стоимость недвижимого имущества определяется по согласованию сторон или их представителей и указывается в договоре. Если цена в договоре отсутствует, то такой договор считается незаключенным. Предмет – это наименование объекта недвижимости, который должен быть передан по договору, с указанием его месторасположения.

 Нотариальное оформление недвижимости

В соответствии со ст.53 Закона РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (с изм.на 23.05.2018г.) нотариус обязан удостоверять только сделки, для которых такое условие предусмотрено законом. По желанию сторон нотариус может удостоверять и иные сделки.

Нотариальное оформление недвижимости требуется в следующих случаях:

  1. При продаже, дарении или ином отчуждении долей.
  2. Распоряжения недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки.
  3. Если пакет документов и заявление на регистрацию прав, в т.ч. ограничений или обременений, на объект недвижимости отправляются почтой. Подлинность подписи на заявлении должна быть удостоверена, а также удостоверена доверенность, которая подтверждает права представителя заявителя.
  4. Без нотариального оформления не возможно заключение договора уступки права требования и перевода долга, а также письменного соглашения о расторжении или изменении нотариально удостоверенного договора.

Нотариальное оформление купли-продажи недвижимости

Одним из существенных условий договора купли-продажи является список тех, за кем сохраняется право пользования недвижимым имуществом в соответствии с законодательством, после приобретения его покупателем.

Нотариальное оформление купли-продажи недвижимости требует предоставление определенного перечня документов:

  1. документ, удостоверяющий личности сторон договора;
  2. доверенность (для представителя);
  3. правоустанавливающий документ;
  4. письменное согласие всех совершеннолетних, проживающих совместно с собственником;
  5. согласие органов опеки и попечительства;
  6. письменное согласие супруга (супруги);
  7. письменный отказ собственника от преимущественного права покупки квартиры и иные документы, предусмотренные законодательством в каждом конкретном случае.

Безопасность расчетов при совершении сделки обеспечивается нововведением в законе. С 01.01.2015 г. внесены изменения в законодательство и утверждена процедура – депозит нотариуса. Она является гарантом безопасной передачи денежных средств за объект недвижимости. Продавец получит сумму наличными или на свой расчетный счет только после перехода права собственности. Этот момент может быть закреплен в договоре или оформлен отдельным документом.

При нотариальном оформлении купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, предусмотренный законодательством (ст.22.1 Закона РФ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»):

  1. сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества:
    • три тысячи руб. плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более пятидесяти тысяч руб. – супругу, детям, родителям и внукам;
    • иным лицам в зависимости от суммы предстоящей сделки:
      • до одного миллиона руб. — три тысячи руб. плюс 0,4% суммы сделки;
      • свыше одного миллиона руб. до десяти миллионов руб. — семь тысяч руб. плюс 0,2% суммы сделки, превышающей один миллион руб.;
      • свыше десяти миллионов руб. — двадцать пять тысяч руб. плюс 0,1% суммы сделки, превышающей десять миллионов руб., а в случае отчуждения жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более ста тысяч руб.

Нотариальное оформление сделок с недвижимостью

Доверяя нотариальное оформление сделок с недвижимостью, специалисту нотариальной конторы, гражданин избавляет себя от проверки огромного количества документов и необоснованных рисков.

Проект сделки предусматривает: согласование условий предстоящей сделки; составление договора; оформление согласия собственников, супругов и т.д.

Перед подписанием договора нотариус разъясняет все существенные условия сторонам и всем заинтересованным лицам. Иногда одна сторон может потребовать внесения корректив в договор.

При купле-продажи недвижимости передача и приемка осуществляется по акту или иному документу, в котором стороны договора отражают дату передачи объекта недвижимости, его состояние, имеющиеся замечания. После передачи имущества и подписания подобного документа обязанности продавца считаются выполненными. Если сторона/стороны отказываются подписать документ, то это означает, что она/они не намерены выполнять свои обязазательства по условиям договора (передать или принять имущество).

Нотариус – важная фигура при нотариальном оформлении сделок с недвижимостью. Он несет персональную имущественную ответственность за ущерб, который был причинен по его вине. Одно из последних изменений закрепило 4 уровня ответственности:

  1. личная страховка проф.деятельности;
  2. коллективная ответственность нотариальной палаты;
  3. имущественная ответственность нотариуса;
  4. страховка Федеральной нотариальной палаты.

Право собственности после нотариального удостоверения должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Если сделка была совершена без согласия супруга/супругу, то в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости» (ч.5 ст.38) запись о данном факте вносится в ЕГРН. Таким образом, отсутствие согласия не является основанием для отказа в регистрации права собственности. При таком развитии событий, у супруги или супруга сохраняется право в течение года оспорить сделку.

Государственный регистратор не проверяет законность нотариального оформления сделки.

Нотариус несет ответственность только за сделку, которую он непосредственно удостоверяет. Именно законность такой сделки он должен проверить в соответствии с законодательством.

Предыдущие переходы прав собственности нотариусом не проверяются. У покупателя в будущем могут возникнуть проблемы. Компания МЮСН может проверить чистоту всех переходов прав собственности, оценить риски предстоящей сделки и дать соответствующее заключение.

Таким образом, покупатель обезопасит себя от возможных спорных ситуаций с объектом недвижимости.

Без помощи специалистов по недвижимости не обойтись и в подборе варианта сделки. Это не компетенция нотариуса. Без квалифицированной помощи юристов МЮСН невозможно разрешить спорную ситуацию по объекту недвижимости.

Международный опыт по вопросу нотариального удостоверения сделок с недвижимостью имеет положительные оценки, так как такая процедура уменьшает количество неблагоприятных последствий после заключения сделки.